开发商逾期交房但按包租条款支付了租金，应否承担违约责任？

【案例】：

张某于2005年6月9日与东莞某公司（以下称开发商）签订了一份房屋买卖合同。合同约定，张某以人民币485700元的价格购买开发商所有的某楼盘103号商铺，开发商应于2006年12月31日以前将竣工验收合格的103号商铺交付给张某使用，逾期则按房屋总价款每日万分之五的标准向张某支付违约金，逾期120日以上的，张某有权解除房屋买卖合同。当日开发商与张某还签订了一份为期五年的租赁合同，约定张某将商铺出租给开发商，月租金为人民币5000元。买卖合同签订后，张某严格依照合同的约定履行了付款义务。开发商从2007年1月开始按5000元/月的标准向张某支付租金，但一直未通知张某收房。张某后来了解到，其所购的商铺于2007年10月17日才通过竣工验收。为此，张某要求解除买卖合同。

【李雪波律师分析】

张某与开发商签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，也不具备其他可致合同无效的情形，应为有效。开发商未能在约定的时间将商铺交付张某使用，已构成违约；逾期时间超过合同约定的120天，达到了合同解除的条件。张某据此诉求解除合同的，人民法院应予支持。另外，合同解除是因为开发商严重违约，张某在诉求法院解除合同的时候，可以要求开发商按照约定支付违约金。

虽然开发商从2007年1月开始向张某支付房屋租金，但这不能改变开发商违约的事实，不能成为张某行使合同解除权的阻却事由。因为房屋买卖和房屋租赁是两个不同的法律关系。从逻辑上分析，只有先买房，然后才能将房屋出租。在张某不放弃验收房屋的权利的前提下，张某只有收房后，才可能将房屋出租（履行租赁合同）。房屋未通过验收、未交付适用，租赁合同在客观上不具备履行条件。开发商支付租金实为掩盖未按期交房这一事实的假象，不可据此免责。至于张某已收取的租金，可以应开发商要求返还。

最后，法院采纳了我的意见，判决本案买卖合同解除，开发商返还全部房款，并支付利息和违约金。

（李雪波律师 13267039593）